Bahçe bakımı kiracıya mı aittir, ev sahibine mi?
Site bahçesinin aidatından villanın çim biçimine kadar, bahçe bakımında kiracı ile ev sahibi arasındaki sorumluluk paylaşımını kanun maddeleriyle sade bir dille anlatıyoruz.
Kısa cevap: Bahçenin ortak alan mı, yoksa yalnızca kiraladığınız evin özel bahçesi mi olduğuna göre değişir. Sitedeki ortak bahçenin bakımı aidat yoluyla karşılanır ve aidattan öncelikle ev sahibi sorumludur. Müstakil ev ya da villanın bahçesinde ise günlük bakım genellikle kiracıya, yenileme niteliğindeki büyük işler ev sahibine aittir.
1. Site ve apartmanlarda ortak bahçe
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre avlular ve bahçeler, binanın ortak yerleri arasındadır (KMK m. 4). Ortak yerlerin bakım ve onarım giderlerine kat malikleri, aksine bir anlaşma yoksa arsa payları oranında katılır (KMK m. 20). Uygulamada bu gider, sitenin aidatı içinde yer alır; site yönetimi bahçe bakımını bir firmaya verir ve bedeli aidattan öder.
Aidatı kiracı mı öder?
Aidat borcundan öncelikle ev sahibi (kat maliki) sorumludur. Ancak kanun, bağımsız bölümü kiralayan kişiyi de bu borçtan kira bedeliyle sınırlı olarak ev sahibiyle birlikte sorumlu tutar; kiracının ödediği tutar kirasından düşülür (KMK m. 22). Kira sözleşmelerinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği sıkça kararlaştırılır.
Günlük bakım ile yenileme farkı
Uygulamada ve yargı kararlarında genel kabul şu yöndedir: çim biçme, sulama, budama, temizlik gibi olağan kullanıma bağlı işletme giderleri sözleşmeyle kiracıya yüklenebilir. Bahçenin baştan düzenlenmesi, yeni peyzaj, havuz ya da sulama sisteminin yenilenmesi gibi yenileme ve değer artırıcı giderler ise ev sahibine aittir.
2. Müstakil ev ve villa bahçesi
Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; bu konuda yerel âdet de dikkate alınır (TBK m. 317). Kiraya veren ise kiralananı kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301).
Bahçe için bu genel olarak şöyle yorumlanır:
- Kiracıya düşenler: Çim biçme, sulama, yaprak ve yabani ot temizliği, rutin budama gibi düzenli bakım işleri.
- Ev sahibine düşenler: Kuruyan ya da tehlike oluşturan büyük ağaçların kesimi, bozulan sulama sisteminin yenilenmesi, drenaj sorunları ve bahçenin yeniden düzenlenmesi gibi yenileme niteliğindeki işler.
3. Sözleşmeye ne yazılmalı?
Anlaşmazlıkların çoğu, sözleşmede bahçeden hiç söz edilmemesinden çıkar. Kiralamadan önce şunları netleştirmek işinizi kolaylaştırır:
- Bahçe bakımını kimin yapacağı ya da yaptıracağı ve bedelini kimin ödeyeceği,
- Sulama suyu ve otomatik sulama sisteminin bakımı,
- Büyük budama, ağaç kesimi ve ilaçlama gibi dönemsel işlerin sorumluluğu,
- Teslim sırasında bahçenin fotoğraflarının çekilerek sözleşmeye eklenmesi.
Site yönetimleri için
Ortak bahçe bakımı aidatın önemli bir kalemidir ve kat malikleri de kiracılar da bu giderin karşılığını görmek ister. Bakım firmasıyla yıllık sözleşme yapmak ve yapılan işin düzenli olarak raporlanması, aidat tartışmalarını büyük ölçüde azaltır. Uzgur Botanik olarak bakımını yaptığımız her bahçede o gün yapılan işi fotoğraflarla raporluyoruz; site yönetimleri raporlara istedikleri zaman bakabiliyor.